Qué es un cambio de uso y por qué necesitas conocerlo para transformar tu local en una vivienda

¿Te gustaría convertir tu local comercial en una vivienda? Entonces necesitas realizar un cambio de uso. En este post aprenderás paso a paso todo lo que debes tener en cuenta para llevarlo a cabo y que tu proyecto sea un éxito.

Cada vez hay más propietarios que se interesan por la posibilidad de transformar sus locales comerciales en viviendas.

Y tiene lógica. El auge del comercio online está propiciando que desaparezcan numerosas tiendas de barrio.

Muchos comerciantes ya no quieren alquilar grandes locales, sino que prefieren trasladarse a las afueras. Así consiguen que el alquiler les salga más barato y no tienen que preocuparse de los clientes porque pueden vender sus productos a través de la red.

Ahora bien, no es oro todo lo que reluce. Para poder transformar un comercio en una o varias viviendas hay que cumplir una serie de requisitos técnicos y urbanísticos específicos.

Por eso, si tú también te estás planteando convertir un local comercial en una vivienda sigue leyendo, porque en este artículo te cuento lo que debes tener en cuenta paso a paso.

¿Qué es un cambio de uso?

Lo primero que debes saber antes de iniciar este proceso es entender en qué consiste cambiar un local comercial de uso y por qué tienes que hacerlo cuando quieres convertirlo en una vivienda.

Para que lo entiendas mejor te propongo un experimento:

  1. Entra en la web del Catastro.
  2. En el “Buscador de Inmuebles y Visor Cartográfico” busca la dirección exacta de tu local y pulsa “Datos”.
  3. Te aparecerá una ficha con sus datos catastrales. En esa ficha podrás ver que su uso principal está clasificado como “Comercial”.

¿Qué quiere decir esto? Pues que, a nivel legal, tu local tiene clasificación urbanística distinta a la de una vivienda.

Eso significa que no puedes empadronarte en él, que tampoco puedes alquilárselo a alguien para que lo utilice como vivienda, y que si haces alguna de estas cosas tarde o temprano recibirás una sanción por parte de tu ayuntamiento.

Como ves, para poder transformar tu local en una vivienda es imprescindible que realices su cambio de uso. Y para que te lo concedan la vivienda que reformes deberá cumplir con las siguientes condiciones.

Salon pared ladrillo

Requisitos que debe tener tu futura vivienda.

La vivienda que obtienes con la conversión de tu local comercial se considera de obra nueva. Y como tal, según el Ayuntamiento de Madrid, debe respetar las siguientes disposiciones:

Su fachada ocupa una longitud superior a los 3 metros.

Puedes transformar tu local en una vivienda si su fachada tiene una longitud superior a los 3 metros y si en el espacio que queda en su interior puedes inscribir un círculo de 270 centímetros de diámetro.

Vista de una cocina desde arriba

Cabe en ella el programa mínimo de vivienda.

La superficie útil más pequeña que puede tener una vivienda para ser considerada como tal debe ser superior a los 38 metros cuadrados útiles sin contar con piezas exteriores como terrazas, balcones o similares.

Además, debe contar con las siguientes habitaciones: una estancia-comedor, una cocina, un dormitorio y un aseo.

Eso sí, cuando la estancia-comedor, la cocina y el dormitorio están unidos formando un único espacio con el aseo en una habitación independiente, su superficie se puede reducir hasta los 25 metros cuadrados útiles.

Todas sus piezas habitables son exteriores.

Las piezas habitables son aquellas habitaciones de una casa en las que sus habitantes permanecen durante periodos de tiempo prolongados. A este grupo pertenecen el salón, los dormitorios y la cocina, por ejemplo.

La normativa del Ayuntamiento de Madrid establece que estas piezas deben tener una ventana por la que penetre la luz natural. Su tamaño será, como mínimo, un 12% del área de la habitación a la que sirve para que entre la luz del sol. Y un 8% su apertura de ventilación.

Tiene una altura libre mínima de 2,50 metros en el 75% de los espacios habitables y 2,20 en espacios no habitables.

Eso está claro.

El salón, la cocina y los dormitorios deben tener una altura mínima de 2,50 metros en, al menos, el 75% de su superficie. En los distribuidores, baños y pasillos la altura mínima se puede reducir hasta los 2,20 metros.

Su suelo está siempre por encima de la cota de la calle.

Es decir, no puedes pisar el interior de esa vivienda y que tus pies estén por debajo de la altura que tiene la acera que hay justo afuera.

Para solucionarlo, lo que puedes hacer es elevar el suelo de tu vivienda con respecto a la cota que tenía en origen. Si la calle está en cuesta, por ejemplo, puedes hacer que la vivienda se vaya escalonando. Así consigues aprovechar la altura libre de tu local comercial al máximo.

El camino hasta su entrada es accesible.

El interior de la vivienda no tiene por qué ser apto para minusválidos, pero el camino que conduce a la puerta de entrada sí.

Esto quiere decir que, si se accede a ella por el portal del edificio, éste tiene que contar con caminos adecuados para el tránsito de minusválidos. Y que, si lo hace por la calle, su puerta debe quedar a la cota de la acera.

Como ves son muchos los requisitos que debe cumplir una vivienda.

No obstante, me falta uno por tratar y ese es el de las plazas de aparcamiento. Éste es algo más complejo de entender que los anteriores, así que le he dedicado una sección entera aparte.

Dormitorio pared ladrillo

¿Qué tienen que ver las plazas de aparcamiento con los cambios de uso?

Hoy en día en Madrid cualquier edificio que se construya desde cero tiene que incorporar de manera obligatoria su propio aparcamiento. La cantidad de plazas que debe tener como mínimo depende del uso que vaya a tener en el futuro.

Así, por ejemplo, un edificio de viviendas debe tener una plaza cada 100 metros cuadrados, o en todo caso, una por vivienda. Y uno de oficinas 1,5 plazas por cada 100 metros cuadrados.

Con respecto a los locales comerciales pequeños, como puede ser el tuyo, no es obligatorio que se dejen plazas de aparcamiento correspondientes a ellos.

Imagen cambio de uso local a vivienda

¿Cómo afecta el número de plazas por superficie cuando haces un cambio de uso?

Cuando conviertes un local comercial en una vivienda estás aumentando el número de plazas de aparcamiento que debe tener el edificio al que pertenece.

Si lo transformas en una sola vivienda necesitas una plaza más. Si lo conviertes en dos, dos. Y así sucesivamente.

Puede suceder que en tu edificio haya más plazas de aparcamiento que las mínimas permitidas por la normativa y que aún no estén asignadas a ningún otro edificio. En ese caso, no tienes problema.

Pero si no las hay, y es lo más habitual, entonces debes buscar una plaza de aparcamiento ajena a tu edificio para incorporarla a su dotación de aparcamiento.

Condiciones que deben cumplir las plazas de aparcamiento en los cambios de uso.

¿Puedes añadir a la dotación de tu edificio cualquier plaza? Por supuesto que no.

Primero porque debe ser una plaza sobrante de otros edificios, es decir, que no forme parte de su dotación. Y segundo, porque tiene que estar situada a menos de 200 metros de tu entrada.

Si no encuentras ninguna plaza de aparcamiento libre en los edificios de alrededor puedes comprar o alquilar una en un aparcamiento público y solicitar su incorporación a la dotación del edificio.

Y, si esto tampoco es posible, puedes pedir la exención de plaza y esperar a que los técnicos del ayuntamiento te la concedan para seguir adelante con tu proyecto.

Trámites que debes realizar en el ayuntamiento.

En la actualidad, para solicitar un cambio de uso en el Ayuntamiento de Madrid debes presentar una declaración responsable.

Este procedimiento de permite empezar tu obra de reforma en el momento en el que lo presentes. No tienes por qué esperar a que te den el visto bueno para comenzar.

Pero ojo, porque que no tengas que esperar no quiere decir que no te convenga.

Puede que los técnicos del ayuntamiento no aprueben tu solicitud. Que haya algún aspecto que no les convenza y te pidan que cambies el proyecto. O que directamente te lo rechacen.

Si no tienes prisa, es mejor que tengas paciencia y esperes a la resolución de tu declaración para comenzar la reforma. Así irás sobre seguro en cada paso que vayas dando.

¿Cuánto pueden tardar en darte la licencia?

Eso es algo que nunca se sabe.

En Madrid estas licencias las llevan las juntas de distrito. En mi experiencia con ellas el tiempo que tardan en tramitar estas solicitudes es muy variable de unas a otras y puede ir desde los cuatro meses hasta el año.

¿Debes contar con un técnico para realizar la solicitud?

Sí, desde luego.

Piensa que debes presentar un proyecto completo. Con sus planos, su memoria o su presupuesto. Y nadie mejor que un arquitecto para redactártelo.

Además, a la hora de presentarlo puedes solicitar que te represente. Que reciba por ti todas las comunicaciones, dudas y requerimientos que pueda tener el ayuntamiento. Como es la persona que mejor conoce tu proyecto podrá contestar a todo de manera más rápida y efectiva.

Vista salón cuadros

Cómo hacer un proyecto de cambio de uso de local a vivienda con éxito.

Como has podido ver, si tienes un local comercial en propiedad y estás pensando en convertirlo en una vivienda es imprescindible que encargues un proyecto de cambio de uso y lo presentes en el ayuntamiento para que te concedan la licencia correspondiente.

Solo así conseguirás que el uso urbanístico de tu local cambie y puedas alquilar o vivir en esa futura vivienda en la que quieres transformarlo.

Ahora bien, para que tu proyecto sea un éxito la vivienda que obtengas debe cumplir una serie de requisitos relativos a su superficie, su altura interior, sus condiciones higiénicas o su accesibilidad.

Y no solo eso. También tienes que estudiar qué va a suceder con el aparcamiento. De qué manera vas a conseguir incorporar las plazas que le van a faltar a tu edifico cuando tu local sea una vivienda.

Cuando tengas todo eso claro, debes presentar tu solicitud al ayuntamiento. Tienes que incluir un proyecto completo en el que se pueda entender de manera inequívoca cómo es el estado actual de tu local y cómo va a quedar una vez lo hayas reformado.

Y claro, es posible que todo este proceso te abrume. Que lo veas complicado y lleno de posibles pasos en falso.

Por eso, mi consejo es que contactes cuanto antes con un arquitecto, que es el técnico más cualificado para tramitar con éxito este tipo de solicitudes.

En mi caso, si necesitas ayuda, estoy encantada de trabajar en tu proyecto. Tan solo tienes que rellenar este formulario y me pondré en funcionamiento.


P.D.: Las fotografías que ves son de fuentes como Unsplash o Pinterest. Si eres el propietario de alguna avísame y estaré encantada de nombrarte en el pie de foto o retirarla si lo prefieres.

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