¿Qué es una dirección de obra?

Una buena dirección de obra es indispensable para que tu casa se construya con la calidad que mereces. Pero, ¿sabes qué técnicos forman parte de ella? ¿Y en qué consiste su trabajo? En este artículo te lo explico con detalle.

Si estás pensando en hacerte una casa ya debes saber que un proyecto de este tipo se divide en dos grandes fases: la de diseño de tu nuevo hogar y la de la construcción del mismo.

La fase de diseño es bastante sencilla de entender. En ella contratas al arquitecto que hayas seleccionado y trabajas codo con codo con él para definir cómo será tu futura casa.

Sin embargo, una vez habéis finalizado el diseño, tu arquitecto ha redactado el proyecto y el ayuntamiento os ha concedido la licencia de obras, comienza la fase de obra. Que es mucho más compleja.

Entre otras cosas, esta etapa resulta más complicada por la cantidad de agentes que intervienen y la documentación específica que deben producir.

Por eso, en el post de hoy me he propuesto explicarte quiénes son y a qué se dedican dos de los principales técnicos que intervienen en esta parte: los que se encargan de la dirección de obra.

¿En qué consiste una dirección de obra?

Como definición general, se puede decir que la dirección de una obra comprende los trabajos de supervisión y control económicos, materiales y de correcta ejecución de un proyecto.

Es decir, que las personas que forman parde de una dirección de obra son las responsables de que todo en ella se ejecute como es debido en tiempo, forma y precio.

¿Qué obras necesitan dirección de obra?

Cualquier construcción que necesita una licencia de obra mayor debe contar por obligación con una dirección de obra.

¿Se puede hacer una dirección de obra sin tener un proyecto previo?

Sí, en ciertas obras muy concretas sí que se puede. No obstante, esto es imposible cuando lo que necesitas es hacerte tu propia casa desde cero.

Es más, aunque se pudiera no sería en absoluto recomendable. Piensa que la función principal de la dirección de obra es revisar que tu casa se construye de acuerdo a lo que se ha definido antes en la fase de proyecto.

Pues bien, si ese proyecto está incompleto esto significa que habrá imprevistos y sobrecostes en la fase de obra. Así que imagínate cómo podría ser la situación si directamente no existiese.

Casa con cielo azul

¿Quién forma parte de la dirección facultativa?

A las personas físicas que realizan las tareas de la dirección de obra se las llama dirección facultativa.

Para la construcción de tu casa la dirección facultativa debe estar compuesta por el arquitecto, que ejerce de Director de Obra, y el aparejador, que hace de Director de Ejecución de Obra.

Cada uno realiza unas labores distintas y tiene unas responsabilidades complementarias.

Tareas y obligaciones del Director de Obra:

El arquitecto es el director de orquesta de tu obra. Por lo general suele ser la misma persona que ha redactado tu proyecto puesto que es quien mejor lo conoce.

Sus obligaciones son:

  1. Tener el título de arquitecto que acredite que está habilitado para realizar esta función.
  2. Verificar el replanteo al comienzo de las obras.
  3. Resolver cualquier imprevisto que pueda surgir en la obra y anotarlo en el Libro de Órdenes para que quede constancia.
  4. Redactar las modificaciones del proyecto que sean necesarias para que se pueda construir de manera correcta teniendo siempre en cuenta la normativa aplicable.
  5. Firmar y validar la siguiente documentación que se produce durante la obra: el acta de replanteo, las certificaciones parciales y la liquidación final de la obra con su visado correspondiente.

Tareas y obligaciones del Director de Ejecución de Obra:

Por su parte, durante tu obra el aparejador se debe ocupar de lo siguiente:

  1. Comprobar que se reciben y utilizan en obra todos los materiales correctos. Organizar los ensayos y pruebas de calidad que sean necesarios.
  2. Dirigir los replanteos parciales de la obra y la correcta ejecución de los trabajos.
  3. Anotar en el Libro de Órdenes las instrucciones que sean necesarias para que los trabajos se realicen de manera acertada.
  4. Redactar y firmar las certificaciones parciales y la liquidación final. Firmar también el acta de replanteo y el acta de final de obra.
  5. Colaborar junto con el arquitecto en la redacción de la documentación de obra y aportar el resultado de los ensayos y controles que ha realizado a los materiales.

Además de esto muchas veces el aparejador se encarga también de las funciones del Coordinador de Seguridad y Salud de tu obra.

Casas vistas desde arriba

Como ves durante tu obra cada técnico realiza varias funciones y produce mucha documentación específica.

Ahora bien, ¿cómo se organiza toda esta documentación? ¿Y cuál es la función de cada escrito? La explicación a todo esto la tienes a continuación.

Documentación que produce la dirección de obra.

La obra de tu casa consta de varias grandes etapas, igual que tu proyecto. Lo único es que esta vez no son dos sino tres:

Documentación al inicio de las obras:

El acta de replanteo o de inicio de obras.

Se firma justo antes de empezar tu obra. En ella el arquitecto y el aparejador autorizan a la constructora a empezar con los trabajos.

Entre otras cosas, este documento es importante porque marca de manera oficial la fecha de inicio de las obras. Y es a partir de aquí en que empieza a correr el plazo para su ejecución.

Además, en esta acta la dirección facultativa también tiene que corroborar que el solar sobre el que se va a edificar tu casa tiene el tamaño correcto y coincide con los planos del proyecto.

Documentación durante las obras:

El LIBRO DE ÓRDENEs.

En este documento es en donde el arquitecto y el aparejador anotan todas las modificaciones o aclaraciones que se necesitan para que tu obra se ejecute de manera correcta.

Este libro está disponible durante toda la obra para que lo puedan consultar tanto la dirección facultativa como la constructora.

lAS ACTAS DE OBRA.

Cada vez que se reúnen durante la obra la constructora y la dirección de obra conviene que se redacte un acta en el que se deje constancia de lo que se ha dicho.

Las personas que participan en la reunión deben firmarlo y se puede incorporar como parte del libro de órdenes del edificio.

EL LIBRO DE INCIDENCIAS.

Este el libro en donde el Coordinador de Seguridad y Salud anota todos los sucesos que hayan ocurrido relacionados con su campo.

Cada vez que anota algo en este documento tiene comunicárselo también a la inspección de trabajo y al contratista o subcontrata que haya estado implicado.

Silla amarilla

EL LIBRO DE SUBCONTRATACIÓN.

Sirve para que la constructora anote en él los datos de todas las subcontratas que van a participar en tu obra antes de que empiecen a trabajar en ella.

Como ves este libro no lo rellena la dirección facultativa. En cualquier caso, no está de más recogerlo en este listado puesto que la constructora se lo tiene que entregar al arquitecto cuando finaliza la obra para que lo incorpore en el libro del edificio.

LA DOCUMENTACIÓN DE CONTROL.

Como ya has podido leer en este artículo, una de las funciones del aparejador es la de realizar un control y seguimiento de todos los materiales que se reciben en la obra.

Pues bien, además de realizar estos controles y sus ensayos correspondientes, el aparejador debe recoger toda esta información en la documentación correspondiente.

LAS CERTIFICACIONES PARCIALES.

Las certificaciones parciales las tiene que redactar el aparejador de manera periódica. En ellas va recogiendo los avances que ha tenido tu obra durante ese tiempo para que el constructor pueda pasarte su factura correspondiente.

El contrato que tengas entre el constructor y tú es el que establecerá cada cuánto se debe hacer una de estas certificaciones. Lo normal es que sean mensuales para que a final de mes pagues al constructor los avances que haya realizado durante ese periodo en tu obra.

Documentación que se produce al final de la obra.

EL CERTIFICADO FINAL DE OBRA.

En este documento el arquitecto y el aparejador que han llevado dirección de obra confirman que la construcción está terminada y que cumple con toda la normativa vigente.

Como es el escrito que certifica el final de la obra, además de firmarlo, la dirección facultativa tiene que visarlo en su colegio profesional correspondiente.

LA LIQUIDACIÓN FINAL.

Consiste en la última certificación de la obra. La que recoge el último pago que debes abonar al constructor cuando te pase la factura.

En ella se incluye el precio final de tu obra y, al igual que todas las anteriores, va ratificada por los técnicos de la dirección de obra.

EL ACTA DE RECEPCIÓN.

Es el documento que recoge la última reunión que tendrás con el constructor, en la que te entrega de manera oficial tu casa terminada.

Esta acta tiene que estar firmada como mínimo por ambos, aunque muchas veces también incluye las firmas del arquitecto y el aparejador que han gestionado la obra.

EL LIBRO DEL EDIFICIO.

Comprende la documentación final de tu proyecto. Entre otras cosas, en él se recogen los siguientes elementos:

  • Los planos y memorias finales.
  • El acta de recepción de la obra.
  • El listado de todos los agentes que han participado y el libro de subcontratación.
  • Las licencias que se han solicitado y aprobado durante la obra.
  • El libro con las instrucciones de uso y mantenimiento de tu casa.
Vivienda al atardecer

Por qué es tan importante que tengas una buena dirección de obra.

Qué densidad de términos, ¿verdad?

Es posible que tengas que volver a releer este artículo para terminar de entenderlo todo. Para conocer más en detalle las funciones que ejercen el arquitecto y el aparejador en tu obra y en qué consiste la documentación técnica que deben producir durante esta fase.

Por supuesto, no te pido que memorices cada palabra. Ni que recuerdes todos los documentos que van a redactar estos técnicos cuando tu casa esté en fase de obra.

Lo que sí que veo importante es que tengas claro la razón por la que necesitas que en tu obra trabaje una dirección facultativa seria y comprometida.

Como has podido leer, la única manera que tienes de asegurarte de que tu obra se ejecuta como tú quieres es que tus técnicos vayan a revisarla. Que conozcan cómo evoluciona y puedan ir dando las indicaciones adecuadas.

Y eso solo lo vas a conseguir si trabajas con un arquitecto y un aparejador que sean responsables.


P.D.: Las fotografías las he sacado de Unsplash y de Pinterest. Si eres el propietario de alguna avísame y estaré encantada de nombrarte al pide de la foto o retirarla si lo prefieres.

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